경매시 전세권자와 임차권자의 권리 차이를 아시나요?

경매시 전세권자와 임차권자의 권리 차이를 아시나요?

 

안녕하세요. 나달리예요,,,
이번에는 전세권과 임차권의 기본 개념부터 경매시 차이에 대해서 알아보려 해요. 

 

전세권 임차권 차이점

 

 

세입자로 살고 계시는 많은 분들이 사실 '전세권'과 '임차권'을 구분하지 못하고 있긴 한데요.

 

전세권은 (등기비용을 부담하고) '전세권 설정' 등기를 하고 권리행사를 하는 것이고, 임차권은 등기 없이 일정요건(점유, 전입신고, 확정일자)을 구비하고 권리행사를 하는 것입니다.

* 전세권 설정 등기를 하면 등기부등본에 명시되어 나옵니다.

 

전세권 또는 임차권의 권리확보 : 대항력 및 우선변제권 확보

 

둘의 권리 영향력은 약간 다르긴 한데, 결론만 먼저 말씀드리면 사실 자세히 구분하지 못해도 크게 지장 없으며, 요즘은 세입자의 경우 전세권 설정 등기 없이 점유, 전입신고, 확정일자만 잘 진행해도 문제가 없습니다.

 

그리고 이사나 전입신고하기에 제한이 따르는 경우에 한하여 전세권 설정 등기를 하는 것이라고 이해하면 되겠습니다.

 

그렇지만 어차피 부동산에 대해 평생 관심을 가져야 하니 전세권과 임차권의 차이에 대해 알고 있으면 좋겠죠?

 

 

참고로 대항력이 있는 임차인과 대항력이 없는 임차인의 차이는 아래 포스팅을 참고하시면 좋겠습니다.

http://nadali.tistory.com/43

경매 시 대항력이 있는 임차인과 없는 임차인의 임차보증금 확보

 

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1. 전세권(물권) VS 임차권(채권)

 

물권과 채권

 

 

 

권리의 종류 중 재산권이라 함은 두가지가 존재합니다. 바로 물권과 채권인데요.

 

물권은 (소유권과 같이) 물건을 직접 지배하여 마음대로 '사용', '수익', '처분'할 수 있는 권리인데 다음의 특성을 가집니다.

- 배타성(타인의 권리 간섭을 배제) 있음.
- 양도 가능.
- 대항력 있음.

 

상대적으로 채권은 (임대료를 받거나, 빌려준 돈을 받는 것과 같이) 상대방에게 이행을 요구하면서 받을 수 있는 권리인데 채무 당사자에 대해서만 급부를 청구할 수 있으며, 다음의 특성을 가집니다.

- 배타성 없음.
- 양도 제한(관계자의 승낙시 가능)
- 대항력 없음.

전세권은 물권이고, 임차권은 채권입니다.

 

 

가. 전세권(물권)과 임차권(채권)의 양도성 

 

 

양도성

 

 

물권은 배타성이 있으므로 마음대로 양도가 가능합니다. 반면 채권은 절차 없이 마음대로 양도할 수 없습니다.

 

예를 한번 들어 볼까요?

A가 B한테 돈 100만원을 빌려주면서 A는 100만 원의 채권이 생겼습니다. 이 A가 급히 돈 쓸 일이 생겨 C에게 100만 원을 빌렸는데, 어차피 A는 B에게 100만 원을 받을 채권이 있으니 A가 C에게 B로부터 100만 원을 받으라고 말했다. 그럼 C는 B에게 돈을 당연히 받을 수 있을까?

 

이는 채권이기 때문에 A는 B에 대해서 돈받을 권리가 있지만, C는 B에 대해서 돈 받을 권리가 생기지 않습니다. 만약 그 권리를 양도하려면 일정한 절차를 따라야 하고, 그 절차라는 것은 A가 이러한 사실을 B에게 통지하고, B가 그것을 동의·승낙한 경우에만 가능하다는 것입니다.

 

이해가 되셨나요?

 

따라서 전세권 설정을 한 전세권자는 마음대로 양도가 가능하므로 집주인 동의 없이 또 다른 제3자에게 전세를 놓을 수가 있습니다.(이를 전전세라고 합니다) 

 

그러나 전세권이 없는 임차권자는 또 다른 제3자에게 세를 놓으려면(이를 전대차라고 합니다) 집주인의 동의가 필요합니다.  

 

 

양도시 채권은 '통지' 및 '동의·승낙'을 절차로 하고, 물권은 등기를 절차로 하고 있습니다.

 

 

 

나. 전세권(물권)과 임차권(채권)의 대항력

 

대항력

 

 

 

 

또 하나가 중요한 것이 전세권은 물권이기 때문에 대항력이 있으며, 임차권은 채권이기 때문에 대항력이 없다는 특성을 가집니다.

 

즉 예전에는 집주인이 바뀌고 새로운 집주인이 세입자에게 나가라고 하면 전세권을 설정하지 않은 세입자(임차권자)는 임대차기간과 상관없이 집을 비워줘야 했습니다.

 

지금도 마찬가지지만 전세권 설정에는 별도 등기비용이 수반되고, 전세권 설정을 집주인이 좋아하지 않는 이유 등으로 하지 않는 경우가 많았었습니다.

 

이러한 세입자의 고충을 덜어주기 위해 전세권 설정을 안 하더라도, 일정 요건만 이행하면(점유, 전입신고) 임대차기간 동안 새로운 집주인에게 대항하여 집을 안 빼줘도 되는 대항력을 인정해 주도록 '주택임대차보호법'을 만든 거랍니다.(세입자 입장에선 참 다행인 것이죠)

 

그렇다면 돈만 고려하지 않는다면, 전세권설정이 모든 면에서 좋은 것일까?

 

만약 세입자로 살고 있는 집이 경매가 됐을시 전세권과 임차권은 어떤 차이를 보이는지 설명할 건데 약간 복잡하니깐 긴 설명은 생략하고 결론만 짧게 설명하겠습니다.

 

 

 

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2. 경매시 전세권과 임차권의 차이

 

경매시 전세권 임차권

 

가. 세입자가 배당요구를 안 했을 시

 

경매시 선순위 전세권자 또는 선순위 임차권자가 배당요구를 안 했을 시 낙찰자는 전세권자, 임차권자를 인수하므로 그들에게 보증금을 다 줘야 할 의무가 생깁니다.

* 선순위 전세권자 및 임차권자란 말소기준권리(저당권 등) 보다 먼저 등기하거나(전세권자), 먼저 대항력을 갖춘(임차권자) 경우를 말합니다.

 

나. 세입자가 배당요구를 했을 시

 

경매시 선순위 전세권자가 배당요구를 했을 시 미배당받은 부족금이 생길 경우 낙찰자가 줘야 할 의무가 없습니다.(물권이기 때문에 배당요구를 함으로써 전세권자는 부족금을 받을 권리가 소멸됩니다.)

 

경매시 선순위 임차권자가 배당요구를 했을 시 미배당받은 부족금은 낙찰자가 줘야 할 의무가 있습니다.(채권은 사람에 대해 주장하는 권리이므로 임차권자는 부족금을 받을 권리가 소멸되지 않습니다.)

 

 

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이상으로 전세권과 임차권에 대해서 설명드렸는데요..

 

좀 더 명확히 설명하기엔 양이 좀 많으므로 결론만 알고 있어도 많은 도움이 되리라고 생각됩니다. 

 

결론적으로 보면 전세권 설정을 안 한 임차권자라고 하더라도 현행 법적으로 볼 때 '대항력', '우선변제권' 확보 요건만 잘 구비해 놓으면 크게 문제될 건 없습니다.

 

감사합니다.