주택 임대차계약 해지 시 적정 위약금은 얼마일까?

주택 임대차계약 해지 시 적정 위약금은 얼마일까?

 

안녕하세요,,나달리예요.
이번에는 주택 전세계약이 피치 못할 사정으로 해지가 될 경우 적정 위약금에 대해서 말씀해 드리려고 해요.

 

해약금 위약금

 

이 위약금이라는 게 일종의 손해배상예정액으로 볼 수 있어요. 그리고 많은 분들이 계약금 상당액(보통 매매계약 시 매매대금의 10%, 임대차계약 시 보증금의 10%를 계약금으로 하는 경우가 많음)을 계약파기 시 위약금으로 인지하고 계신 분이 많은데요. 주택 매매계약과 주택 임대차계약에서의 위약금의 정도는 판례상 엄밀히 다릅니다.

 

그럼 계약금의 법적 의미와 아파트 임대차계약 해지로 인한 계약금 몰수 관련 법원의 판례를 살펴보겠습니다.

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1. 계약금의 법적 의미

우선 계약금이 지급되면 '증약금'으로의 성질을 갖게 됩니다. 계약이 성립되었다는 것을 증명해 준다는 의미라 할 수 있고, 만일 계약금을 지급한 뒤에 상대방과 계약체결 사실이 있는지에 대해서 다투어질 경우에는 계약금 지급사실의 입증만으로도 계약의 성립사실이 충분히 입증될 수 있다는 말이 됩니다.

그 밖에도 계약금은 '해약금'의 성질도 갖게 됩니다. 계약금을 받은 자는 그 배액을 상환함으로써, 계약금을 지급한 자는 계약금을 포기함으로써 계약을 자유롭게 해제할 수 있다는 의미입니다.

마지막으로 계약금은 '위약금'의 성질을 갖는 것이 보통입니다. 만일 계약금을 받은자가 계약을 위반한 경우라면그 배액을 상환하게 되고, 반대로 계약금을 지급한 자가 계약을 위반하면 계약금을 받은 자가 이를 몰수하는 형태가 일반적입니다.

 

여기서 알아두셔야 할 것은, 계약금을 보통 총대금의 10%를 일반적으로 설정하고 있는데, 법적으로 규정된 것은 없습니다.

 

법적으로는 계약을 체결할 때 계약금을 반드시 지급해야 하는 것은 아니며, 법률상 계약은 쌍방의 의사 합치만으로 성립되는 것이고 별도의 계약이 성립하기 위해서 반드시 계약금을 지급해야 하는 것이 아니기 때문에 계약금의 지급 여부가 계약의 성립요건은 아니라는 말입니다.

 

따라서 일반적인 매매계약 시에도 고가 건물이라 고액의 위약금이 부담되는 경우라면 계약금의 정도를 조정하여 계약하는 것이 좋습니다.  

 

 

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2. 법원 판례(아파트 임대차계약 계약금 몰수 사안)

 

A씨는 임대주택 분양업체인 B사와 보증금 20억여원, 월차임 340만원에 서울 용산구 한남동에 소재한 고급빌라를 5년간 임차하기로 하는 계약을 체결하고 계약금으로 2억원을 지급한 뒤에 5차례에 걸쳐서 나머지 보증금을 추가로 약정했다. 그러나 A씨는 보증금 2회분을 약정기일까지 내지 못했고 이에 따라서 B사는 임대차계약을 해지한 뒤에 이미 지급받은 계약금 2억원을 돌려줄 수 없다고 통보했는데 이에 반발한 A씨가 계약금 반환을 내용으로 하는 소송을 제기한 사안이었다.

 

이 사안에 대하여 재판부는 다음과 같이 판단했습니다.

 

 임대보증금은 매매대금과는 달리 임대차기간이 종료되면 임차인에게 반환해야 할 돈이고, 임대인은 보증금 자체가 아니라 보증금을 원금으로 봐서 받을 수 있는 이자를 이익으로 한다." 

전체 보증금의 10%를 위약금으로 한 특약을 약관으로 정해 놓은 것은 임차인에게 부당하게 과중한 손해배상 의무를 부담시키는 것이어서 무효이다.

 

 

이 판결의 의미는 다음과 같이 이해할 수 있습니다.

 

전세계약에서 보증금은 나중에 임차인에게 돌려주어야 할 돈이므로 임대인이 취할 수 있는 이익이란 보증금의 이자 상당 수입이라고 할 수 있습니다. 따라서 보증금의 10%를 위약금으로 정한다면 임차인에게 너무나 가혹한 결과에 이르기 때문에 적절한 위약금인지의 여부를 판단하는 기준은 이자상당액의 10% 정도로 산정해야 한다는 취지의 판결입니다.

 

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참고가 되셨나요?

 

결론적으로 말씀드리면

 

적절한 위약금의 판단기준은, 매매계약은 총 매매대금의 10% 정도, 임대차계약은 총 보증금의 이자상당액의 10% 정도로 산정해야 한다는 것입니다.

 

그러므로 일상생활에서 만약 주택임대차계약시 보증금의 10% 정도를 설정하여 계약을 하고 계약금을 지급했다면, 향후 임대인이나 임차인 당사자는 (혜약금의 명목으로) 계약금 전부를 포기하고 마음대로 계약을 포기할 수 있으나, 만일 상대방이 계약을 위반한 경우 (위약금의 명목으로) 계약금 전부를 요구할 수는 없습니다. 

 

감사합니다.