경매 시 대항력이 있는 임차인과 없는 임차인의 임차보증금 확보

경매 시 대항력이 있는 임차인과 없는 임차인의 임차보증금 확보

 

안녕하세요. 나달리입니다.
전세로 살고 계시는 많은 사람들이 관심 있어하면서도 헷갈려하시는 주택임대차보호법에서의 '대항력'과 '우선변제권'에 대해서 우선 설명해 드릴까 해요.

 

주택

 

보통 집에 전세로 들어갈 때는 만약 문제가 생기면 쫓겨나지 않을까? 내 임차보증금은 잘 돌려받을 수 있을까?를 많이들 고민해보고 계약을 하죠.

 

이와 관련된 용어가 '대항력'과 '우선변제권'인데요.

이는 동일한 의미가 아니라 임차인의 별개의 권리랍니다.

 

우선 '대항력'이란 집이 매매, 경매 등이 진행되었을 시 '쫓겨나지 않을 권리(문고리 권리)'를 말하는 것이고요.

 

'우선변제권'이란 마찬가지로 집이 경매 등이 문제가 생겼을 시 보증금을 '후순위자 보다 우선적으로 받을 수 있는 권리'를 말합니다.

 

즉, 대항력이 없어도(쫓겨나도), 돈을 후순위자 보다 먼저 받을 수 있는 권리는 있을 수 있다는 것입니다. 

 

대항력과 우선변제권이 생기는 조건은 '인도(점유, 이사)',  '전입신고',  '확정일자'를 가지고 판단하게 되는데요. 그럼 한 가지씩 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

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대항력

 

1. 대항력

 

대항력이 생기는 필요조건은

① 임차인 이사(점유)를 하고 전입신고를 해야 하며(둘 중 하나라도 안되면 대항력 요건 안됨), ② 이에 대한 완료시점이 해당 건물의 저당권등기나 소유권이전등기(매매)보다 먼저 선행되어야 합니다.

* 참고로 전입신고는 다음날 00시가 완료시점임.

 

즉, 선순위 저당권(또는 근저당권)이 있는 집에 계약을 하고 임차인이 되었는데 해당건물이 경매가 넘어가게 되거나, 또는 임차인이 이사 및 전입신고를 했는데, 그보다 전에 집주인이 몰래 다른 사람에게 집을 팔고 소유권이전등기를 마쳤다면(그리고 새로운 집주인이 임차인을 나가달라고 한다면), 임차인은 전세기간 종료 시까지 집을 비워줄 수 없다고 주장할 수 없습니다.

 

따라서 임차인은 임대차 계약 전 등기부등본상 이미 저당권 설정이 되어 있는 집은 조심하는 게 좋으며, 계약 후라도 이사하기 전 등기부등본을 확인하여 집을 파는 행위 등이 있었는지 확인하는 게 좋습니다.

 

그러나 저당권이 없으면 금상첨화이겠지만, 대부분 집은 저당권 설정이 얼마 정도 되어 있는 경우가 많은데요, 대항력과 별개로 쫓겨나더라도 내 돈을 온전히 돌려받을 수만 있다면 상관없는 경우가 많습니다.

 

 

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우선변제권

 

2. 우선변제권

 

우선변제권이 생기는 필요조건은 "대항력요건(점유+전입신고)"과 "확정일자"를 모두 완료해야 합니다.

* 참고로 점유와 전입신고를 1월 1일에 완료하고, 확정일자를 1월 2일에 받았다면, 1월 1일에는 대항력만 생기고, 1월 2일에는 우선변제권까지 생깁니다.

 

우선변제권이란 집이 경매로 넘어간다거나 했을 시 배당으로 후순위 권리자보다 내가 먼저 돈을 받을 수 있는 권리를 말합니다.

 

즉, 우선변제권이 다른 저당권(또는 근저당권)들보다 먼저 되어 있다면, 경매를 진행하더라도 배당으로 온전히 내 돈을 다 받을 수 있겠으나, 우선변제권이 다른 저당권들보다 후순위로 되어 있으면 내 돈을 온전히 다 받을 가능성이 적어지니, 선순위 저당권 등이 얼마 정도 설정되어 있는가는 임대차 계약 시 충분히 고려해야 할 요소라고 할 수 있습니다.

 

 

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법원경매

 

여기까지는 일반적으로 많이들 알고 계실 거라 생각됩니다만,

 

그러나 진짜 중요한 것, 즉, 경매가 진행되었을 시 대항력이 있는 임차인과 대항력이 없는 임차인은 어떤 차이를 보이는 가를 알고 넘어가는 것이 좋습니다.

 

<대항력이 있는 임차인>

보증금 전액을 경매 낙찰자에게 받을 때까지 대항할 수 있음.

즉, 배당을 신청하지 않고 보증금 전액을 경매 낙찰자에게 받을 수 있음. 또한 배당에 참여했으나 다 받지 못한 경우 모자란 보증금 전액을 다 반환받을 때까지 임대차 관계의 존속을 주장할 수 있음.(전액을 낙찰자에게 요구할 수 있음.)

 

 

<대항력이 없는 임차인>

배당에 참여했으나 보증금을 다 돌려받지 못한 경우, (경매 낙찰자와는 무관하며) 이전 집주인에게 소송을 통해 채권을 회수해야 함.(단, 경매까지 당한 채무자의 재정 사정상 돌려받기가 현실적으로 쉽지 않음.)

 

 

 

지금까지 주택임대차 계약 시 참고해야 할 사항들을 알아봤는데요,,,

 

아무쪼록 내 집 마련을 이룰 때까지 약자에 편에 있는 임차인이 피해를 보는 일이 없도록 참고가 되었으면 좋겠습니다.

 

감사합니다..