(생활법률) 상가 인테리어 시설비는 계약 종료 시 모두 돌려받지 못할까?

(생활법률) 상가 인테리어 시설비는 계약 종료 시 모두 돌려받지 못할까?

 

상가임대차 원상회복

 

음식점, 카페, 편의점 등의 상가 점포사업을 하게 되면 실내 인테리어에 적지 않은 상가 시설비가 들어가기 마련입니다. 특히 고급스러운 인테리어를 하면서 막대한 비용을 투자하게 되는 경우도 많은데요, 과연 실내 인테리어에 투자한 비용은 임대인에게 돌려받을 수 있을 것일까요?

 

보통의 경우 건물이나 상가 임대기간이 끝나면, 임대인은 임차인에게 임대차 계약 당시의 원상태로 원상복구하고 나가 달라고 합니다. 이것을 '원상회복 의무'라고 말하는데, 본래의 상태로 다시 돌려놓아야 한다는 의미가 됩니다.

 

일반적으로 사용하는 임대차 계약서의 서식에는 어김없이 이와 같은 원상회복 의무에 관한 내용이 담겨 있습니다.

 

만일 원상회복 의무를 이행하지 않거나 일부만을 치워주고 시설물 대부분을 그대로 남겨 두는 등 불완전하게 이행할 경우, 임대인은 미리 받아 둔 임대보증금에서 원상회복 비용만큼의 돈을 공제해 버릴 수도 있어 이와 관련된 크고 작은 분쟁도 실제로 많이 일어난다고 할 수 있습니다.

 

하지만 투자한 시설비만큼 받아내고 싶은 임차인이라면 어떻게 해야 할까요? 과연 투자한 시설비를 돌려받을 수 있을까요?

 

이 점에 대해서는 상가 임대차와 관련된 '부속물매수청구권'을 살펴볼 필요가 있습니다. 

 

부속물매수청구권이 인정될 수 있는 범위는 민법 제646조에 정하고 있는데 ① 임차인이 그 사용의 편익을 위해서 임대인의 동의를 얻어서 부속시킨 것 또는 ② 임대인으로부터 매수한 부속물의 경우입니다.

 

따라서 그 인정범위는 법률이 정하는 '부속물'에 해당해야 한다는 요건과, 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건 또는 임대인으로부터 매수한 것이라는 요건을 모두 갖추어야만 합니다.

 

일단 부속물매수청구권이 인정되는 경우라면, 임차인의 권리행사만으로 임대인은 즉시 해당 부속물을 임차인으로부터 매수해야 할 의무가 발생하게 됩니다.(권리의 행사만으로 일정한 법률관계가 형성된다는 의미에서 부속물매수청구권을 '형성권'으로 분류하고 있습니다)

 

그렇다면 판례에서 부속물로 인정된 경우는 어떤 것이 있을까요?

건물의 용도가 요식시설로 된 건물 임차인이 사용의 편익을 위해 설치한 접객용 방 시설 및 주방시설 등은 건물의 객관적 가치를 증가시키는 독립성 있는 물건으로 봐서 부속물매수청구권의 대상이 된다고 인정한 예가 있고, 상가건물 임차인이 비디오 대여점을 경영하면서 설치한 유리 출입문과 샷시를 부속물로 인정한 바가 있습니다.

또한 건물의 구성부분이 아닌 독립된 물건으로 볼 수 있는 경우 중에서도 건물의 이용에 있어서 객관적인 가치를 높여주는 정도에서 부속물매수청구권이 인정되는 경우도 있습니다.(점포 내 별도의 수도, 전기시설 등)

 

그럼 판례상 영업을 위해 설치한 시설이지만 부속물매수청구권의 대상이 되지 않은 경우는 어떤 것이 있을까요?

숯불갈비집과 같은 식당에서 건물 외부에 있는 숯불 피우는 시설이라거나, 건물과 분리되어 설치된 기름탱크, 가스저장실, 보일러실과 같은 경우는 건물에 부속된 물건이 아니라는 취지로 인정받지 못한 경우입니다. 그 외에도 인조 조경목으로 된 휴식처 등의 시설도 마찬가지로 건물에 부속된 물건이라고 볼 수 없기 때문에 부속물매수청구권의 대상이 되지 않는다고 판단한 바가 있습니다.

 

부속물매수청구권은 민법 제652조의 '편면적 강행규정'의 성격을 고려해서 임차인의 보호를 위해 부속물의 범위에 있어서 거래현실을 많이 반영하고 있는 추세입니다. '편면적 강행규정'이라는 의미는 임차인 보호를 위해 임차인에게 불리한 약정인 경우 그 법적 효력을 부정한다는 말입니다.

 

쉽게 설명하면, 미리 임대차계약서에 "임대차 종료 시 임차인은 원상회복 의무를 이행하고, 또한 시설물에 대한 부속물매수청구권 등 일체의 권리를 행사할 수 없다"는 취지로 계약을 체결하는 경우가 많은데, 이런 내용의 계약서에 임차인이 도장을 찍어주었다 하더라도 나중에 부속물매수청구권을 행사하는 데 있어서 아무런 지장이 없다는 말입니다.

 

 

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그렇다면 임대인 동의하에 설치한 부속물이라 해도, 그 시설이 필요 없는 임대인이라면, 부속물 매수청구권이라는 것이 '불합리'하게 느껴질 수도 있는데요, 그렇다면 임대인 입장에서 부속물매수청구권을 거부하거나 피할 방법이 있을까요?

 

앞서 설명한 바와 같이 부속물매수청구권의 경우는 편면적 강행규정으로 해석하여 법률의 규정에 반하는 약정 또한 무효로 평가될 수 있습니다.

 

따라서 임대인은 부속물 설치에 대해서는 신중하게 고려해서 임차인과 협의해야 하고, 임대차 목적에 비추어서 불필요한 고가의 시설물 설치에 대해서는 내용증명 우편 등을 통해서 본인의 동의 여부와 관련된 기본적인 입장을 정리해 두는 것도 추후의 분쟁에 대비하는 좋은 방법입니다.

 

잘못 알려진 상식 중에는 이런 내용도 있습니다.

 

임차인이 부속물매수청구를 포기하는 것으로 미리 '제소전 화해'를 해두면 임대인 입장에서는 안심이라는 것입니다.

 

하지만 제소전 화해의 경우에도 강행규정에 위반되거나 법률상 무효가 될 수 있는 내용은 법원의 심사단계에서 모두 차단됩니다.

 

'제소전 화해'의 의미도 당사자 사이의 합의를 기초로 한 것인데, 앞서 설명한 바와 같이 부속물매수청구권을 포기하도록 하는 계약서 약정에 대해 법률상 효력을 주장할 수 없는 것과 같은 맥락이라 할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

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