(생활법률) 상가권리금 분쟁을 예방하려면?

(생활법률) 상가권리금 분쟁을 예방하려면?

 

상가건물

 

 

이번에는 자영업자들이 특히 많이 고민하는 상가권리금에 대해 알아보겠습니다.

 

우선 '권리금'에 대해서는 법률이 정확한 정의를 내린 부분은 없습니다.

 

띠라서 상가권리금이란 법률에 의해서 인정된 권리라기보다는 그동안 상관행에 따라 점포의 임차인들 사이에서 인정되었던 것인데, 보통 상가점포의 장소적 이익이나 고정고객의 수, 기타 시설물과 관련된 일체의 권리를 넘겨받는 것에 대한 대가로 임차권의 양도인에게 양수인이 지급하는 돈을 의미하고 있습니다.

 

그리고 모든 상가점포에 당연히 인정되는 것은 아닐뿐더러, 권리금이 전혀 없는 점포들도 많습니다. 

 

쉽게 설명하면 종전 임차인이 여러 노력에 의해서 고정 고객을 상당히 많이 확보했거나 상가 자체의 상권을 활성화시킨 점을 금전적인 대가로 환산해서 새로운 임차인에게 돈을 받고 넘겨준다는 의미로 이해하면 될 것입니다.

 

조금이라도 알려진 지역이나 좋은 상권의 경우, 어김없이 권리금이 형성되어 있고, 어떤 곳은 보증금 액수보다 오히려 권리금 비용이 훨씬 비싸기도 합니다.

 

그러면 권리금의 액수 산정 때, 특별한 기준을 없을까요?

 

결론적으로 권리금 산정기준에 있어서 통일된 기준은 전혀 없습니다. 이것은 순수하게 당사자 사이의 흥정과 약정에 따라 인정되는 권리이기 때문입니다.

 

하지만 보통 상가 매장의 월평균 매출액을 고려해서 산정하기도 하고, 회원이나 고객의 수가 매출액과 직접 연관되는 직종인 '어린이집'이나 '피티니스 센터'와 같은 곳은 기존 확보된 고객 중에서 그대로 인수받는 고객의 수를 기준으로 서로 협의된 액수를 고려해서 권리금을 산정하기도 합니다.

 

문제는 보통 이런 권리금에 대한 계약을 체결할 때 권리금의 총액에 대해서만 협의를 하고, 구체적인 권리금 산정 기준과 내용에 대해서는 계약서에 전혀 기재하지 않는다는 것입니다.

 

이 경우 권리금 사기나 권리금과 관련된 기타 분쟁이 발생할 경우 보호받기 어려울 수 있으며, 모두 형사상 사기죄가 성립한다고 단정하기 어렵습니다.

 

만약 상관행에 비추어 신의성실의 원칙에 따라 거래 상대방에게 (고지의무를 인정할 수 있는) 거래상 중요한 내용을 알리지 않았다거나 또는 적극적으로 상대방을 속여서 과다한 권리금을 받은 경우라면 이 경우는 형사상 사기죄와 무관하지 않습니다.

 

예를 들면 특정 상가에 입주한 피티니스 센터를 양도하는 과정에서, 전 임차인이 현재 등록된 회원 수와 월평균 매출액에 대해 설명한 내용을 토대로 상대방으로부터 1억 원가량의 권리금을 수수한 사례가 있었는데, 나중에 알고 보니 권리금을 높여 받기 위해서 허위의 회원명부를 만들어 놓고, 매출액도 매출자료를 전산으로 허위 조작해서 제시한 경우 등입니다.

 

이런 예외적인 경우라면 형사상 사기죄와 무관하지 않고, 또한 민사상으로도 손해배상, 기타 부당이득 반환의 문제가 발생할 수 있습니다.

 

따라서 종전 임차인과 권리금 수수 계약을 체결할 경우 권리금 지급의 대가가 정확히 무엇인지, 권리금 산정의 구체적인 기준은 무엇인지, 특히 매출액이나 기타 구체적인 사실에 대해서는 계약서에 명확하게 기재해 두고 관련 증빙자료를 첨부하거나 확보해 두는 것이 나중에 분쟁이 발생할 경우 손해와 관련된 권리 주장의 근거로 활용할 수 있습니다.

 

그리고 종전 임차인이 비슷한 업종을 상가 주변에서 다시 차리지 못하도록 명확한 범위와 기간, 업종 등을 정해서 경업금지(경쟁업종을 하는 것을 금지) 특약을 정하는 것이 좋습니다.

 

또한 기존의 상호나 상표사용과 관련된 내용도 구체적인 합의사항을 잘 정리해 두어야 합니다.

 

 

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그렇다면 만약 창업자가 시설투자를 했는데 임대계약이 만료됐다던가, 새로운 건물주가 건물의 용도를 바꾼다고 했을 때 권리금은 못 받고 나갈 수도 있을까요? 이 경우 법적으로 어떤 보호가 가능할까요?

 

먼저 권리금 문제는 엄밀히 말해서 임대차 계약과는 무관한 별개의 계약입니다. 권리금 계약의 당사자 또한 임대인이 아니라 종전 임차인과 새로운 임차인 사이의 별개의 계약관계에 불과하기 때문에, 권리금 문제를 두고 임대인에게 직접적인 권리 주장을 하기 어렵습니다.

 

판례도 임대인에 대한 권리금 주장을 원칙적으로 허용하지 않고 있고, 극히 예외적인 경우에 한해서 일부를 보호해 줄 수 있다는 정도로 판단하고 있습니다.

 

따라서 임대인으로부터 당연히 회수할 수 있는 비용이 아니기 때문에, 만일 매장이 잘 운영되지 않는 상황에서 폐업하게 된다면 이는 고스란히 임차인이 부담해야 할 손해로 귀결된다는 점을 잊지 말아야 합니다.

 

그렇다면 예외적으로 임대인에 대한 권리금 주장을 인정해 준 사례는 어떤 내용이었을까요?

 

임대인이 정당한 사유 없이 명도를 요구하거나, 임대인만의 개인적인 사정으로 인해 임대차 계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하게 되는 등 임차인의 권리금 회수 기회를 박탈하거나 권리금 회수를 방해한 것과 같은 특별한 사정이 있다면 임차인은 임대인에 대해서 권리금 상당의 손해배상청구와 같은 권리행사를 할 수 있습니다.

 

주의할 점은 이러한 판결이 아주 예외적인 경우에 한해서만 인정되고 있기 때문에, 지나친 확대해석을 금물입니다.

 

 

 

 

 

 

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